物业的性质

物业的属性与房地产的属性有许多相似之处，分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，做好物业管理有着十分积极的意义。

1.物业的自然属性

物业的自然属性是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：

(1)物业的二元性。物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。物业是土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。

(2)物业的有限性。物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用做兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平因素。

(3)物业的差异性和多样性。物业的差异性主要是就土地而言的。随着人口的增加和经济的发展，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同而形成了物业形式的多样性。每一座建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面都存在着某种不同之处。

(4)物业的不可移动性。物业的不可移动性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。

(5)物业的长期性。物业的长期性主要体现为建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费。其价值可以一次收回，也可以在较长时期内多次收回。

(6)物业的配套性。物业的配套性是指物业以其各种配套设施来满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的各种需要。物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。

2.物业的社会属性

物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。

(1)物业的经济属性

1)商品属性。物业的商品属性是由物业的使用价值和商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：通过市场交易活动实现物业的价值和使用价值。物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让与转让，都体现了物业的商品属性；物业的开发建设、经营管理都是商品经济活动，必须遵从最基本的价值规律；物业的分配与消费，即便是非盈利性的，也都无一例外地充斥着商品的行为，奉行着“商品一货币”的规则。参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都是有偿的。

2)稀缺性。物业在供应上的稀缺，一方面表现为土地资源供应的绝对稀缺，另一方面表现为建筑资源供应的相对稀缺。

3)保值、增值性。物业的增值是一种长期的趋势，从某一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下波动，但从长期来看，它会在波动中呈现出上扬的趋势，其上扬的形式是呈螺旋式上升。

4)宏观政策的调控性。由于物业的稀缺性，也由于物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题，而且我国的物业是从福利分房、行政性管理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表现在：一是政府通过各种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等来维护土地的公有性，合理保护和开发土地资源，并科学、合理地规划和建设城市，实现城市经济、社会发展目标；二是物业建设是一个系统工程，既会涉及许多相关的法律、法规、政策，也会涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例；三是作为物业本身，其管理也受到法律和政策的约束与规范。《城市房地产管理法》对物业服务公司的资质验证、物业管理、产权产籍管理等都有明文规定。

(2)物业的法律属性

物业的法律属性集中反映在物权的关系上。我国的房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。与购置其他商品不同的是，购人物业就意味着购入一宗不动产的所有权(物权)，它不仅是一项单项权利，而且还是一个权利束，拥有多项权能，如因租售、抵押等而形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中，各种权利既可以以不同形式组合，也可以相互分离，单独行使和享有。显然，房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。