社区底商

    什么是社区底商

    社区底商泛指以居民住宅的底层建筑作为商业服务设施,聚集多家商业网点,为社区居民提供基本的商品和服务。

    以开发商为主体建设的新型住宅为社区商业发展提供了物质载体,住宅底层成为商业网点,且数量充足,临街的社区底商由此而成。由于地产开发商只是将底商分别出租给不同的商户,由商户自主抉择经营形式与内容,开发商只按合同约定收取租金,因此,涉及居民基本生活需求的业态形式因租金昂贵、无利经营或微利经营,很多或歇业或闲置。朝阳区的社区底商同样是住宅环境变迁的伴生物,老旧小区改造以后出现的门面房成为底商,为社区居民日常生活提供了便利,同时也给社区环境带来影响和干扰。未来社区底商应该与居民居住地有所间隔,趋向于集约化运行模式,逐渐过渡到商业街,直至形成社区商圈。

    社区底商的定位规划

    住宅底商功能主要分为两种:服务于小区内部的和服务于小区外部的。前者以小区居民为服务对象,应以综合经营各种类、各层次消费品为主。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。服务种类应比较齐全,能够满足小区居民的日常生活需要,主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等。对于服务于小区外部的,应综合考虑周边环境。服务于小区外部的商铺应位于交通便利、商业氛围浓郁的地区,如火车站、汽车站、飞机场等交通枢纽或商业区。

    在社区规划时,做底商需要一些条件的限制,一定要根据项目自身的特点,考察周边环境后,才能比较准确地做出项目底商的定位。一般来说要考虑以下因素:

    1.商业旺区最好临街

    在一些已形成“小市镇”态势的郊区项目建底商,一是社区业主的商服配套之用,二为吸引周边半径三公里以内的客流,这也会带动楼盘人气的上升。无论是市区还是郊区,都要求公共交通路网发达便利。

    在新开发的居住区域内,底商价值定标准倾向于选择临街状态为四面临街、三面临街或两面临街(角地)的土地。底商临街立面越多,交汇道路越多,日后接受输送的购买力越多,商业效率越高。

    临街商铺的价值

    【四面临街】底商中四面临街的情况并不多见,其特点是体量大,四面临街的商铺具有规模效应。

    【三面临街】三面临街的底商商铺具有两个街角和三个主要临街立面,这类商铺气势恢弘,容易突出商业主题,但其规模小于四面临街的商铺。

    【两面临街】位于街角上的商铺,可以将商铺内的商品、商业信息传递给多个走向的人流:位于三岔路街角的商铺有两个人流走向,位于四岔路街角的商铺有三个人流走向,商铺路过的人流量越高,吸引入店的人数就越多,则可能完成的销售额也就越大;

    【单面沿街】位于街面的商铺有来往两个人流走向,商铺价值次于街角商铺。对直行人流的视野而言,几乎没有盲角。

    【立面形态】四面临街和三面临街的商铺与周邻的关系十分清晰,而一面临街的商铺有着多种立面形态。如果我们在紧邻的两个商铺立面之间虚拟一条直线,那么,突出这条线的商铺,我们称之为“凸型商铺”;低于这条线的我们称之为“凹型商铺”;与这条线基本保持一个平面上的我们称之为“平面商铺”。“平面商铺”是最常见、数量最多的商铺。在这三种立面形态的商铺中,根据商铺的广告展示作用的要求,“凸型商铺”的商业价值最大,“平面商铺”次之,“凹型商铺”的商业价值最小。

    凹型商铺是位于袋地的商铺,虽然它与街边商铺同样拥有两个人流流向,但是它的门面或橱窗的实物景象停留在人们视野中的时间较短,在人们还没有作出判断和反应时,人们的脚步已匆匆走过商铺,视野已被下一个橱窗或陈列的商品所吸引。

    2.经营理念应错位

    开发商在调研周边商业状况时,首先必须以社区业主的需求为主,然后再认真研究附近的各种商业业态,寻找既符合业主需要,又尽量避免类型雷同,实行主题具有鲜明特色的错位经营理念。此外,应注意底商的经营档次要与项目自身的形象相符。

    3.整体风格要统一

    底商的经营品种与范围可以多种多样,也有一些技巧。比如餐饮,要依项目本身已有的客户的数量及其消费能力而定,高档项目的底商可以主打某风味为主,以家常菜为辅,这样就排除了一般的流动客流;娱乐以社区需求的康体项目为主,一次性投入长期受益且利润较大;尽量选择特许经营或连锁店,因为成熟的品牌可以更快地进入市场,成功的品牌又能提升物业的形象。要注意大型底商应该设有统一的门面外观,以一个最能表现其特色的商业中心名称的整体形象推出,从规划开始,便由开发商委托给一家专业的管理公司,实行所有权经营权分离的规范的管理,让该商业中心在人们的眼中是一个统一的品牌形象,而各品牌零售店分别经营自己各具特色的商品。

    4.有租有售化整为零

    小面积的底商容易成功,而大面积的底商最好有租有售,并尽量化整为零,将大面积切割成一块块小面积,一二十平方米的面积最受投资或经营商铺者的青睐。

    5.硬件设施要跟上

    底商在布局和设施方面最重要的是保证楼盘业主的私密性,有先进的安全设施使商店与住区分开,让社区原先安静整洁的环境得以保持,所以应该设有业主专用的电梯,自动刷卡或设有保安,除了业主之外,逛商店的顾客绝对上不了其他楼层;还应有自动扶梯、专用货梯等;空调、水电、消防等配套设备设施应完善;要有足够方便使用的车位。

    此外,在进行底商出租(销售)定价时,除了地价、成本等既定因素外,底商的交通环境也是十分重要的参考因素:

    环保状况:在商业用地的周邻地区,生态状况也影响其土地价值。对商业用地价格产生影响的有:噪音控制、大气净化程度、商圈的艺术布置、文化气氛、绿化率等;

    交通状况:在交通发达的区域,商业必然发达,这是因为便利的交通工具为人们往来提供了条件。在现代交通运力中,交通工具种类多样,根据它们的客运能力大小以及便捷的程度,分别对商业用地价起着作用。如地铁、磁悬浮列车、轻轨交通、公交站点、轮渡码头以及空港、火车站等,均能成为附近的商业用地不同程度的增值因素。

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