集资房-经济百科

什么是集资房^[1]

集资房是指由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售的房屋。

集资房的风险防范^[1]

在集资房的购买过程中应注意以下几点：不买违章建筑。集资房如果属于违章建筑，那就意味着房子本身就是违法的，没有法律保障，会有随时被拆掉的风险。

为了避免不应有的损失，看市政规划，向开发商询问是否办了报建手续、有无建筑规划许可证，是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，符合市政规划的集资房用地是获得政府保护的。同时，了解集资房开发商的背景十分重要，这是让自己的各方面权利得到最大限度的保障的关键。

集资房的产权形式^[2]

单位职工内部集资建房，是在公租房向商品房过渡的过程中出现的，符合把住房建设投资由国家、单位统包改为国家、单位、个人三者合理负担的房改政策，是大多数单位进行住房建设所采取的方式。单位内部职工集资建房分多种形式：

1．单位借款形式

单位在职工住房的筹建过程中，由于资金紧张，向职工进行集资，并约定单位在住房建成的一定期限内；将集资款连本带息退还给职工b这种形式的集资建房，属于单位向职工借款，所建房屋的产权属于建房单位。即使将来所建住房分给集资的职工居住，职工也仅能取得房屋的承租权。

2．部分产权集资房

这种形式主要出现在20世纪90年代初期。当时，依据国家住房制度改革的基本精神，把住房建设投资由国家统包改为国家单位和个人合理负担，由单位内部职工进行住房集资，和单位出部分资金共同建设的房屋，产权应属集资职工和单位共有。这种集资建房的性质，不同于房屋的买卖，是单位和职工共同出资建房行为，从物权法的理论上说，这是所有权原始取得的方式，自房屋建成交付时，集资职工就和单位对该房享有共有权。职工对该房产享有所有权的份额，可依据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，按职工集资款占房屋成本价的比例确定。多数隋况下，各单位都要求职工按建房实际费用不低于40％的部分出资，因此，职工的产权比例按个人集资额占实际费用(含当地届时出售公有住房测定的征地和拆迁补偿费)的比重确定。对于这种部分产权集资房，按照有关规定，公共部分由于非人为原因而损坏的，建成三年内由原补贴单位负责维修；三年后，由业主共同集资维修。集资者获得产权五年(需经按房改房买卖之后)内要出售的，只能按原集资价出售给原补贴单位。五年后，允许按市场价出卖给原补贴单位或当地的房管部门，原补贴单位或房地产管理部门不买时，方可自由交易，其增值额的20％须交回给原补贴单位。如抵押、典当、出租，应先征得原补贴单位的同意，比照出让收益管理原则，原补贴单位按比例获得相应收益。

3．全额产权集资房

1999年停止住房实物分配制度后，部分集资建房逐渐开始转向全额集资建房。所谓全额集资，就是包括征地和拆迁补偿费在内的建房实际费用均由职工本人出资的方式。根据有关政策规定，对于这种全额集资方式，职工拥有全部产权，一般住用五年后可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入全部归个人所有。这种集资房，公共部分维修由各业主自行解决。业主可行使转让、继承、赠与、出租、典当、抵押等收益处分权。

另外，集资房上市出售应具备两个条件：一是已取得《房屋所有权证》和《个人住房档案》；二是已按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款。

与集资房相类似的几个概念的区别^[2]

(一)集资房、福利房和微利房

首先，概念的不同。福利房、微利房是安居房的表现形式。安居房是指按规定出售给国家机关、事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。一般情况下，出售给国家机关、事业单位职工的称之为福利房，而向社会发售的称之为微利房；而所谓集资房是指由一家或两家企业或单位，集体出资建房；再分销给与该企业单位有关的员工或亲属等，以集体名义申报的房产，其房产的所有权是某一个具有开发资格的开发商或当地有关部门。

其次，上市条件不同。安居房经过补差价办理“绿转红”(注：安居房的房产证是绿颜色的，商品房的房产证是红颜色的)手续后可以上市流通，并享受一定的税收优惠；而集资房由于不符合国家有关房地产交易的规定，不能作为商品房上市流通，不能合法转让、抵押、出租、继承等，但如果只用来自住，公司有买卖合同(公证与否尚难说)和收据，使用权是没有太大风险。另外，购买者与公司形成的不是房地产买卖合同关系(交易标的不合法)而是债权债务关系，因此应保留好合同及收据，以防日后有用。另外，集资房也不是安居房，因此也不存在补差价后上市流通之说。

(二)集资房和经济适用房

集资房与经济适用房相比，既有相同点，又有不同点。其相同点主要表现为：经济适用房享有的优惠政策集资房也完全享有，而且二者在供应对象上、建设标准方面也是一致的。其不同点主要是：

(1)产权性质不同。集资房与经济适用房的产权不同。集资房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即职工按照房改政策购买了集资房的话，其产权性质属于房改房产权；但如果购买的价格高于当年的房改成本价，其产权性质则为经济适用住房产权。

(2)价格不同。由于集资建房单位与职工之间不存在买卖关系，而是集资合作建房关系，因此，集资建房不存在销售问题，职工可免交部分税费，所售价格只是建造房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格中包含3％的利润，即由房屋建造成本价格的利润构成。