不动产物权-经济百科

不动产物权(RealEstateRealRights/RealRightofRealEstate)

不动产物权的设立登记是权利人申请物权登记机构将不动产物权的登记设立事项记载于不动产登记簿的事实。变动登记也就是权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的变更、转让和消灭等事项记载于不动产登记簿的事实。

不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项经过登记而发生效力。经过设立登记，权利人获得不动产物权。经过变动登记，原权利人则丧失不动产物权。其中的变更行为和转让行为使得他人享有不动产物权，而消灭行为则使得不动产物权归于消灭。

更正登记

更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进行更正登记。现实生活中，由于登记机构或者申请人的原因导致的错误是有可能发生的。为了社会的公平与正义，物权法上采取了更正登记这一程序来弥补发生的错误，所以要允许登记机关予以改正或者当事人申请更正。

从《物权法》第十九条第一款可以看出更正登记的要件是：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错。发生错误的原因可能是申请人的失误，也有可能是登记机构的过失。登记机关接受当事人的更正登记申请后，应当认真审查，发现登记事项有错误的。应当及时更正。

更正登记可以消除登记权利与真正权利不一致的状态，许可事实上的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，从而避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。更正登记实际上也是消灭了原权利，同时也使得新权利得以产生。这里是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，所以通过更正登记，能够保护真正权利人的物权。

异议登记

利害关系人可以申请异议登记的条件是：利害关系人申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。这里还要注意一个问题，就是由于异议登记后会导致不动产物权处于不稳定状态，所以物权法为异议登记的效力设置了除斥期间，也就是说登记记过予以登记的申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记丧失其效力。

异议登记是一种对事实上的权利人和利害关系人的利益进行保护的有效措施。进行异议登记，可以中止现时登记的权利人按照登记权利的内容形式权利，对现时登记权利人的处分权设置限制，使其在一定期限内不能按照登记的内容处分不动产物权，以维护事实上的权利人和真正的权利状态。所以，异议登记后，第三人不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。另外，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

预告登记

预告登记也就是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也即权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。

预告登记的要件是：签订了买卖房屋或者其他不动产物权的协议，其申请预告登记的目的是为保障将来实现物权。还要注意预告登记后，申请预告登记人必须在法律规定的期间内进行终局登记(也就是直接使得当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记)。该期间为自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内。

预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。根据《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以，经过预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力。